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전세 사기 사건에서 핵심은 임대인이 애초 보증금 반환 능력이 없으면서 임차인을 속이려했는지 여부다. 사기 혐의 입증이 까다롭다는 얘기다. 임대인 대부분은 ‘깡통전세(전세보증금의 매매가 역전)’나 ‘역전세(전세보증금 하락세)’ 탓에 어쩔 수 없이 보증금을 지급하지 못하는 것이라고 주장한다. ‘세 모녀 전세투기단’의 모친 김모(57·구속 기소)씨는 자기 투자금 없이 빌라 수백채의 소유권을 이전받는 ‘무자본 갭투자’를 하는 동시에 거래 리베이트까지 챙기다가 덜미가 잡혔다.

26일 국민일보가 입수한 김씨 공소장 등을 종합하면 수사기관이 파악한 전세사기 피해자는 85명으로, 김씨는 이들 전부와 매매가보다 전세보증금이 더 높은 깡통전세 계약을 맺었다. 김씨와 분양대행업자 양모씨 등은 분양대금을 제외한 나머지 금액을 리베이트로 챙겼다. 이들이 챙긴 리베이트는 1건당 최대 5125만원, 모두 12억1213만원에 이른다.

분양계약을 체결하기도 전에 전세계약부터 맺은 경우도 19건 있었다. 김씨는 2018년 12월 11일에 피해자 A씨와 전세계약을 먼저 맺은 후 6일 후에 건축주와 분양계약서를 작성했다. 수사기관은 이 경우 전세계약을 맺기 전 소유주 명의를 확인할 수 밖에 없는 임차인에게 허위 서류를 제시했을 가능성도 있다고 본다. 또 다른 피해자 B씨와는 2019년 6월 18일에 전세계약을 맺은 후 약 3개월이 지난 같은 해 9월 10일에 분양계약을 맺기도 했다.

같은 빌라에서 피해자가 속출하기도 했다. 서울 양천구의 한 빌라에선 19명의 피해자가 발생했으며, 서울 강서구의 한 빌라에선 9명이 보증금을 돌려받지 못했다. 경찰이 사건을 검찰에 송치할 때 주택도시공사(HUG) 주택보증금반환보증보험에 가입하지 않은 피해자들만 특정한 만큼 실제 피해자는 훨씬 더 많을 것으로 추정된다. 실제 국민일보 취재 결과 2019년 기준 세 모녀 명의 전세 계약 주택 수는 524채에 달했다.

김씨는 재판에 넘겨졌지만 다른 전세 사기 혐의 피의자들은 여전히 수사기관이 처벌하는 데 어려움을 겪고 있다. 전국에서 처음 갭투자 전세 사기로 입건된 사례였던 강모씨가 대표적이다. 강씨는 서울 강서구 일대에 최소 283채의 주택을 보유하면서 수십 건의 전세보증금을 반환하지 않은 혐의(사기)를 받는다.

피해자들을 대리하는 신중권 법무법인 거산 변호사는 피해자 14명(피해 금액 25억원)을 추려 2019년 8월 서울남부지검에 고소장을 냈다. 사건을 이관받은 서울 강서경찰서는 2020년 11월 강씨를 검찰에 기소 의견으로 불구속 송치했고 강씨와 함께 리베이트를 받은 공인중개사도 공범으로 검찰에 넘겼다.

그러나 사건이 검찰에 송치된 지 1년 반이 지나도록 기소 여부가 결정되지 않고 있다. 신 변호사는 “여러 차례 담당 검사를 찾아가고 연락을 했지만 ‘선례가 없어서 힘들다’는 얘기를 반복하고 있다”며 “결과를 보고 다른 전세 사기에 대한 고소를 진행하려고 했는데 피해자들만 지쳐가고 있다”고 말했다. 서울남부지검 관계자는 “사건을 꼼꼼하게 검토하고 있다”는 입장이다.

앞서 재판까지 이어진 전세 사기는 사문서위조 등 다른 범죄 혐의가 함께 적용된 경우가 유일했다. 4년 전 대구 전역에서 전세 사기를 벌여 지난해 9월 1심에서 징역 4년을 선고받은 임대사업자 A씨(46)는 임차인에게 4억원이 넘는 선순위 보증금이 7000만원에 불과하다고 속였다. 이 사건은 대구에서 100건이 넘는 고소가 접수되며 합동 전담팀까지 꾸려졌으나 실제로 기소에 반영된 피해자는 48명, 피해 금액은 26억5000여만원에 머물렀다.

A씨는 “사문서위조·행사 혐의는 인정하지만, 전세보증금은 반환할 의도가 있었다”며 사기 혐의는 부인하는 것으로 알려졌다. 검찰과 A씨 모두 항소해 현재 2심이 진행 중이다.

제대로 된 처벌이 이뤄지지 않은 탓에 유사한 수법의 전세 사기가 만연해졌다는 지적도 있다. 한 경찰 관계자는 “경찰에서도 전세 사기 신고가 들어오면 민사사건으로 해결하라며 돌려보낼 때가 많았다”며 “그래도 수사기관의 경험과 판례가 생기면 다른 사건들도 진행이 빨라질 수 있을 것”이라고 말했다.

형사재판이 진행되더라도 피해를 보상받을 수 있을지는 미지수다. 세 모녀 사건의 피해자들은 검찰로부터 배상명령신청을 하라는 연락을 받았다. 배상명령신청은 형사재판에서 민사적인 손해배상까지 받을 수 있는 제도다. 그러나 재판 결과가 나오기까지 시일이 걸리고 배상 여부도 불분명하다 보니 일부 피해자들은 민사소송을 진행하는 것으로 알려졌다.

세 모녀 사건 피해자인 30대 이모씨는 “재판이 끝날 때까지 기다리는 게 희망고문 같아서 지친 상태”며 “현재 전세보증금 반환소송까지 진행했는데도 보증금을 돌려주지 않아서 집을 직접 경매하려고 한다”고 말했다.

피해자들을 대리하는 공형진 법무법인 대건 변호사는 “검찰이 구속기소라는 강력한 대응을 한 건 반가운 일”이라며 “배상명령신청과 함께 피해를 실질적으로 회복할 수 있도록 민사소송도 진행할 계획”이라고 설명했다.